財(cái)聯(lián)社1月7日訊（編輯 楊斌）開年以來，REITs市場(chǎng)火熱。中證REITs全收益指數(shù)在2025年前三個(gè)交易日上漲了2.45%，部分項(xiàng)目在2025年就已上漲近10%。有分析人士指出，在利率下行過程中，REITs凸顯強(qiáng)“債”屬性。也有部分短時(shí)漲幅較大的項(xiàng)目近期提示了二級(jí)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，今日REITs市場(chǎng)回調(diào)。

事實(shí)上，2024年12月中旬起，REITs市場(chǎng)便持續(xù)上行。12月9日至1月6日，中證REITs全收益指數(shù)上漲了6.91%，突破2024年的高點(diǎn)，創(chuàng)2023年5月以來新高。

圖：中證REITs全收益指數(shù)K線圖

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

具體來看，消費(fèi)與保障房項(xiàng)目近期漲幅居前。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT近一個(gè)月來漲超20%，華夏首創(chuàng)奧萊REIT開年以來漲了近10%。

圖：近期漲幅居前的REITs項(xiàng)目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

同時(shí)，REITs市場(chǎng)成交熱度不斷提升。盡管上周只有4個(gè)交易日，但在這跨年的一周中，REITs周度交易額由前一周25.44億元上升至29.04億元。

在回顧2024年公募REITs市場(chǎng)行情時(shí)，海通證券固收首席鄭子勛表示，主要有三輪估值修復(fù)：2月的證監(jiān)會(huì)會(huì)計(jì)類4號(hào)文明確了其他投資方對(duì)于REITs的投資屬于權(quán)益工具投資，對(duì)機(jī)構(gòu)配置REITs形成激勵(lì)；7月份發(fā)改委推動(dòng)公募REITs全面進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

臨近年末，則是由于貨幣寬松更為確定，債市利率快速下行。鄭子勛認(rèn)為，資產(chǎn)荒格局或?qū)⒀永m(xù)，公募REITs穩(wěn)定分紅優(yōu)勢(shì)更為凸顯，多數(shù)產(chǎn)品迎明顯估值修復(fù)。

興業(yè)研究也認(rèn)為，利率下行過程中，REITs凸顯強(qiáng)“債”屬性。另外，滬深交易所年末集中發(fā)布并修訂多項(xiàng)公募REITs業(yè)務(wù)指引，持續(xù)完善REITs信披、審核與業(yè)務(wù)管理，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度與規(guī)范性。

持續(xù)上漲后，部分階段漲幅較大的REITs項(xiàng)目提示了二級(jí)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)。1月6日晚間，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)布交易情況提示公告。公告表示，2025 年 1 月 6 日，基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)相較于 2024 年12 月 6日收盤價(jià)漲幅達(dá)到 21.07%。華夏基金提醒廣大投資者注意該基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多種因素影響，請(qǐng)投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

而紅土創(chuàng)新深圳安居REIT與嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上周就已發(fā)了交易情況提示公告。今日，REITs市場(chǎng)迎來調(diào)整，截至14：00，中證REITs全收益指數(shù)下跌了1%。

中泰證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)指出，目前REITs市場(chǎng)體量較小，市場(chǎng)投資人類型、策略相對(duì)單一、投資行為趨同等可能會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)建議關(guān)注交易節(jié)奏，盡管市場(chǎng)交易主線圍繞低利率，但市場(chǎng)亦依循項(xiàng)目基本面現(xiàn)狀或預(yù)期有所排序。短期的交易關(guān)注在于利率階段性底部的判斷，輔以部分項(xiàng)目基本面數(shù)據(jù)驗(yàn)證；若利率下行趨勢(shì)走緩或邁入震蕩，市場(chǎng)可能有所波動(dòng)。中長(zhǎng)期維度，REITs品種2025年在大類資產(chǎn)中的配置價(jià)值或?qū)⒂邢到y(tǒng)性抬升。

展望2025年，中泰證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，REITs是穩(wěn)健現(xiàn)金流資產(chǎn)疊加預(yù)期收益率下降，有望持續(xù)受益?？山Y(jié)合回撤機(jī)會(huì)，把握REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的業(yè)績(jī)和穩(wěn)定性，或積極參與逆周期屬性較強(qiáng)資產(chǎn)的戰(zhàn)配、網(wǎng)下機(jī)會(huì)。