財(cái)聯(lián)社12月4日訊（記者 閆軍）REITs規(guī)模持續(xù)創(chuàng)新高，財(cái)聯(lián)社記者從上交所獲悉，截至12月3日，全市場(chǎng)上市REITs產(chǎn)品共52只，較2023年新增18只，總發(fā)行規(guī)模約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過(guò)去年全年。

其中，隨著12月3日華泰南京建鄴REIT的上市，上交所上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量來(lái)到34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場(chǎng)占比近七成。上交所表示，REITs運(yùn)營(yíng)三年以來(lái)，滬市REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，以穩(wěn)定的分紅積極回報(bào)投資者，市場(chǎng)基本面逐步回暖，運(yùn)行整體平穩(wěn)，滬市REITs市場(chǎng)加快擴(kuò)容提質(zhì)，邁向高質(zhì)量發(fā)展新起點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今年以來(lái)發(fā)行速度比過(guò)去幾年都要快，短短三年多的時(shí)間，產(chǎn)品數(shù)量已超過(guò)新加坡，接近日本。隨著REITs發(fā)行范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大和底層資產(chǎn)類(lèi)型的多元化，REITs市場(chǎng)深度進(jìn)一步增厚，廣度進(jìn)一步拓寬。

規(guī)模超1500億，“上新”速度明顯加快

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，全市場(chǎng)上市REITs產(chǎn)品共52只，較2023年新增18只，總發(fā)行規(guī)模約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過(guò)去年全年。公募REITs底層資產(chǎn)圖譜不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類(lèi)資產(chǎn)“新篇章”不斷開(kāi)啟，已上市項(xiàng)目資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路、環(huán)保及新能源等。隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷提速，市場(chǎng)的示范效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

以上交所為例，2021年，上海市出臺(tái)“上海REITs20條”配套支持政策，明確提出加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的REITs發(fā)展新高地和REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地，推出設(shè)立REITs發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金、辦理人才落戶(hù)等6個(gè)方面20條政策措施，提升上海國(guó)際金融中心能級(jí)。經(jīng)過(guò)三年多的發(fā)展，REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行不斷提質(zhì)增速，上交所市場(chǎng)已初步形成了投融資協(xié)調(diào)發(fā)展、市場(chǎng)定價(jià)基本均衡的良好市場(chǎng)生態(tài)，市場(chǎng)選擇的功能正在積極發(fā)揮，已成為中國(guó)REITs的主要市場(chǎng)，迎來(lái)了發(fā)展的重要機(jī)遇期。

記者獲悉，今年以來(lái)上交所已有14只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告，后續(xù)還有多只獲批擬上市REITs產(chǎn)品等待“敲鑼”，預(yù)計(jì)今年年底R(shí)EITs市場(chǎng)規(guī)模還會(huì)邁上新臺(tái)階。

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)迎來(lái)了更多REITs項(xiàng)目宣布擴(kuò)募的消息。上交所持續(xù)積極推動(dòng)滬市REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，鼓勵(lì)已上市項(xiàng)目通過(guò)擴(kuò)募做大做優(yōu)，助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。公開(kāi)信息顯示，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰君安臨港REIT擴(kuò)募申請(qǐng)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目已收到上交所反饋意見(jiàn)，國(guó)泰君安東久REIT及中金廈門(mén)安居REIT均已發(fā)布擴(kuò)募公告。

REITs產(chǎn)品回報(bào)穩(wěn)定，市場(chǎng)生態(tài)持續(xù)改善

REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，記者根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，可供分配完成率總體實(shí)現(xiàn)全年預(yù)測(cè)的100%，其中保租房、倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊分別為115%和113%。

目前全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品中，公開(kāi)披露三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的產(chǎn)品，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。截至12月3日，今年已上市REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)分紅次數(shù)超90次，較去年同期增長(zhǎng)近100%，其中半數(shù)以上REITs產(chǎn)品年內(nèi)分紅2次以上，可見(jiàn)公募REITs正成為基金市場(chǎng)一股重要的分紅力量，投資者的獲得感持續(xù)增強(qiáng)。

信心一定程度上源于信息的及時(shí)有效。近期滬市保障性租賃住房REITs關(guān)于2024年度中期集體業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)在上證路演中心順利舉行，參會(huì)企業(yè)及管理人向投資人介紹REITs產(chǎn)品中期業(yè)績(jī)情況，贏得了投資者的普遍認(rèn)可。

“當(dāng)前各方協(xié)力共建REITs市場(chǎng)的理念不斷深化，業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)、發(fā)行路演等活動(dòng)常態(tài)化開(kāi)展，投融互動(dòng)、投融互信的市場(chǎng)生態(tài)初步形成。”一位REITs市場(chǎng)資深研究員表示。

REITs市場(chǎng)基本面逐步回暖，活躍度不斷上升

REITs市場(chǎng)內(nèi)在的穩(wěn)定性是公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行的重要基石。

拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，首批REITs產(chǎn)品三年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)基本面逐步回暖、活躍度不斷上升、投資者更為理性的趨勢(shì)，這也為后續(xù)市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了有利環(huán)境。

從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近三個(gè)月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)甚至超過(guò)400倍。

自今年上半年出臺(tái)相關(guān)會(huì)計(jì)處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資，部分投資者已將REITs投資分類(lèi)為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

從投資端來(lái)看，隨著投資者對(duì)REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強(qiáng)，其對(duì)產(chǎn)品估值定價(jià)邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時(shí)，隨著REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場(chǎng)深度和廣度不斷拓展，市場(chǎng)機(jī)制和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成?！碧┛蒂Y產(chǎn)張鈺才表示。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，上交所將堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場(chǎng)，加快推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容增類(lèi)，拓展增量資金來(lái)源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進(jìn)一步優(yōu)化投資生態(tài)。