財聯(lián)社11月17日訊（編輯 楊斌）REITs市場下跌趨勢仍在持續(xù)！以中證REITs（收盤）指數(shù)計，該指數(shù)在11月16日跌破800點收于798.63點，創(chuàng)歷史新低。值得注意的是，上周有多只REITs原始權益人及相關方發(fā)布增持公告，但就前2輪密集增持潮來看，增持潮對行情的影響偏短期，且受市場風險偏好影響。

圖：中證REITs（收盤）指數(shù)周K線

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

若以2022年2月18日的高點為起點，則中證REITs（收盤）指數(shù)至今已下跌了36.65%。在這段區(qū)間內(nèi)，全部29只已上市的REITs產(chǎn)品收益全部告負，跌幅較大的有建信中關村REIT、富國首創(chuàng)水務REIT，自高點下跌幅度接近50%。

圖：29只REITs項目區(qū)間漲跌幅

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

上周有多只REITs原始權益人及相關方發(fā)布增持公告，曾帶來REITs市場的短暫反彈。中金安徽交控REIT在11月9日宣布，原始權益人安徽交控集團，自2023年11月22日起擬通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持該基金，金額不超過2.176億元。而11月7日和8日，建信中關村REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也獲得增持，合計預計增持金額為5億元。

在今年5至7月間，基金管理人、基金原始權益人及其一致行動人曾密集宣布增持REITs產(chǎn)品，如中信建投國電投新能源REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、京能光伏REIT、廈門安居REIT、湖北科投REIT、廣州廣河REIT、鐵建高速REITs等等均發(fā)布過增持公告。據(jù)財聯(lián)社不完全統(tǒng)計，2023年以來公告擬增持REITs總金額超21億。

不過，增持對REITs市場投資信心的提振似乎并不明顯。平安證券固收首席劉璐認為，就前2輪密集增持期(22年12月、23年5-7月) 來看，增持潮對行情的影響偏短期，且受市場風險偏好影響。22年12月，隨著疫情政策調(diào)整、風險偏好轉(zhuǎn)暖，REITs有約10日的上行；而23年5-6月，伴隨基本面數(shù)據(jù)走弱、風險偏好下行，RETTS以調(diào)整為主。直至7月FOF資金入場，REITs表現(xiàn)才有所改善。上周發(fā)布了增持計劃的三單REITs中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT在公告后上漲4.56%，另外兩只漲幅則在1.00%左右，或因國泰君安臨港運營狀況較好。

對于本輪REITs二級市場漫長的熊市，除了有基本面分化的原因，有市場人士指出，是與前期的牛市一脈相承的。自首批REITs上市以來，市場曾對REITs有一輪瘋狂的炒作，不到半年的時間，主打固定收益的REITs就上漲了30%，在市場最高峰的時期，全市場平均溢價率40%左右。極度上漲之后，市場總要為這些付出代價。2022年2月開始，REITs就步入漫漫熊途，至今沒有結(jié)束的跡象。

中金固收團隊認為，11月以來受宏觀政策刺激，股債市場均有反彈跡象，10月壓制REITs市場的金融市場整體流動性趨緊、風險偏好下降的情況有望改善，且REITs自身估值已經(jīng)歷進一步消納，在此窗口可持續(xù)關注市場配置機會。同時，市場正值新一輪擴容之際，政策端或仍有托底動力，可關注一級發(fā)行參與機會，主要關注消費REITs經(jīng)營增長和穩(wěn)定性預期、保障性租賃住房REITs可能存在的與二級市場的分派率利差。后續(xù)擇券上，劉璐認為，一方面可以關注有增持計劃的個券，另一方面，基本面強弱或影響增持計劃發(fā)布之后REITs的彈性，選擇經(jīng)營業(yè)績較優(yōu)的個券。